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开始：熊园（金麒麟分析师）-国盛证券首席经济学家
事件：11月13日下昼，财政部、税务总局、住房城乡树立部发布《对于促进房地产商场牢固健康发展揣度税收策略的公告》。
中枢不雅点：本次房地产干系税收策略改革是本轮一揽子稳增长策略的遑急组成部分，是稳地产的税收策略安排、本次改革主要汇集在契税和升值税方面，地皮升值税预征率下限也有调降，有助于镌汰住户购房本钱、缓解房企现款流压力，对于结识房地产商场具有遑急兴味。往后看，不绝领导：现时策略的底层逻辑已回荡，尤其是中央加杠杆的念念象空间彰着翻开，更多新的增量策略应正在储备、并有望无间出台，短期紧盯12月的政事局会议和中央经济职责会议。
1、配景看，本次房地产干系税收策略改革是本轮一揽子稳增长策略的遑急组成部分，是稳地产的税收策略安排。
2、现时看，个东说念主在房地产交游经由中，买方主要触及契税、印花税，卖方主要触及升值税及附加、个东说念主所得税、地皮升值税、印花税等，干系税率主要与房屋套数、购房时辰、住宅性质等挂钩。（后附详实表格）
3、本轮税收策略改革主要汇集在契税和升值税方面，契税改革了税率阔别步调（一线城市二套宅券税有调降），对一线城市的普宅和非普宅挂钩的升值税作念了改革。此外，还将各地区地皮升值税预征率下限长入调降0.5个百分点。
4、影响看，契税阔别步调的改革、一线城市非普宅升值税的改革有助于镌汰住户购房本钱，地皮升值税预征率的下调则有助于缓解房企现款流压力，对于结识房地产商场具有遑急兴味。
5、往后看，不绝领导：现时策略的底层逻辑已回荡，尤其是中央加杠杆的念念象空间彰着翻开，更多新的增量策略应正在储备、并有望无间出台。
正文如下：
1、配景看，本次房地产干系税收策略改革是本轮一揽子稳增长策略的遑急组成部分，是稳地产的税收策略安排。10.12财政部发布会上，蓝佛安部长即示意“重叠欺诈方位政府专项债券、专项资金、税收策略等器具，撑合手鼓励房地产商场止跌回稳”、“正在攥紧斟酌明确与取消平时住宅和非平时住宅步调相衔尾的升值税、地皮升值税策略”。11.8东说念主大常委会发布会上，进一步指出“撑合手房地产商场健康发展的干系税收策略，已按面孔报批，近期行将推出”。因此，腹地房地产干系税收策略改革基本合乎预期，是一揽子稳增长策略的遑急组成部分。
2、现时个东说念主在房地产交游经由中，买方主要触及契税、印花税，卖方主要触及升值税及附加、个东说念主所得税、地皮升值税、印花税等，干系税率主要与房屋套数、购房时辰、住宅性质等挂钩。（后附详实表格）
>个东说念主买方：主要触及契税、印花税。其中，契税按照建筑面积、家庭住房套数细则，90平米及以内的住房，首套和二套契税均按1%交纳；90平米以上的住房，首套契税按1.5%、二套按2%交纳；三套及以上的住房，不管房屋面积，契税均按3%交纳。个东说念主销售或购买住房暂免征收印花税。
>个东说念主卖方：主要触及升值税、个东说念主所得税、地皮升值税、印花税。根据购房时辰，有三种情况：1）转让2年以内的住房，升值税按照5%交纳；个东说念主所得税根据是否有原值左证分别交纳；免征地皮升值税和印花税；2）转让2年及以上5年以内的住房，个东说念主所得税根据是否有原值左证分别交纳；免征升值税、地皮升值税和印花税；3）转让5年及以上的住房，如果是“家庭独一世涯用房”、免征个东说念主所得税，不然根据是否有原值左证分别交纳；免征升值税、地皮升值税和印花税。
>普宅和非普宅互异：普宅和非普宅的税收互异现在主要汇集四个一线城市，主要反应在升值税和地皮升值税方面。除北京、上海、广州、深圳四个一线城市外，在其他城市，对个东说念主销售购买2年以上的住宅，不区分平时住宅和非平时住宅，一律免征升值税。在上述四个一线城市，对个东说念主销售购买2年以上的平时住宅免征升值税，非平时住宅要征收升值税。在地皮升值税方面，对建造销售升值率低于20%的平时步调住宅，免征地皮升值税，而非平时住宅不享受这项税收优惠。
3、本轮税收策略改革主要汇集在契税和升值税方面，契税改革了税率阔别步调（一线城市二套宅券税有调降），对一线城市的普宅和非普宅挂钩的升值税作念了改革。此外，还将各地区地皮升值税预征率下限长入调降0.5个百分点。
>契税方面：并未径直调降税率，而是将首套1%和1.5%、二套1%和2%的阔别步调从90平米提高至140平米。因此，本次改革主若是镌汰了购房者在购买90平米-140平米住宅时的本钱，对90平米以内以及140平米以上的住宅莫得影响。同期，明确了北京、上海、广州、深圳4个城市不错与其他地区长入适用家庭第二套住宅券税优惠策略，在新政之后，不朝上140平米的住宅契税也将降至1%，140平米以上住宅的契税将降至2%。
>升值税方面：主若是取消了2年以上非平时住宅升值税，2年以内的普宅和非普宅仍要交纳升值税。需要防护的是，现在北上广深四个一线城市对普宅和非普宅认定有所减轻，如北京示意“当令取消平时住宅和非平时住宅步调”等，但仍未明确取消。因此，短期一线城市非普宅可能仍不享受这一税收优惠，后续一线城市可能进一步取消普宅和非普宅认定。
>地皮升值税预征率：将地皮升值税预征率下限镌汰0.5个百分点。改革后，除保险性住房外，东部地区省份预征率下限为1.5%，中部和东北地区省份预征率下限为1%，西部地区省份预征率下限为0.5%。地皮升值税预纳税指的是在还莫得正确推敲出房地产面孔升值率的情况下，为确保税款牢固，均匀的流入国库，而接收的事先征收地皮升值税的办法，调降预征率有助于缓解企业现款流压力。
4、影响看，契税阔别步调的改革、一线城市非普宅升值税的改革有助于镌汰住户购房本钱，地皮升值税预征率的下调则有助于缓解房企现款流压力，对于结识房地产商场具有遑急兴味。本年1-10月，30大中城商品房成交套均面积为109.7平米（一线城市108.9平米、二线城市123.7平米、三线城市88.3平米），本次契税税率阔别步调提高至140平后，有望鼓励住户购房本钱下跌。同期，地皮升值税预征率的下调后，短期房企预缴税款将下跌，能缓解房企短期现款流压力。
5、往后看，不绝领导：现时策略的底层逻辑已回荡，尤其是中央加杠杆的念念象空间彰着翻开。9.24一揽子金融策略、9.26政事局会议、10.12财政部发布会、11.8东说念主大常委会发布会后，一系列策略加速落地，既有着眼当下的策略、也有容身永久的轨制安排，指向现时策略的底层逻辑仍是回荡，尤其是中央加杠杆的空间彰着翻开。往后看，更多新的增量策略应正在储备、并有望无间出台，可能的包括：年底再降准、来岁一季度可能进一步降息，新一轮花消补贴，提高生养补贴等东说念主口干系的举措，中央更猛进程的参与地产收储，栽种更多区域发展计划，打算更多大型基建面孔，提前下达2025年部分专项债额度等等。
风险领导：策略力度超预期，方位债务风险演化超预期，经济下行超预期等。
揣度东说念主：熊园，国盛证券首席经济学家；穆仁文（金麒麟分析师），国盛宏不雅分析师；刘新宇（金麒麟分析师），国盛宏不雅分析师；杨涛（金麒麟分析师），国盛宏不雅分析师；刘安林（金麒麟分析师），国盛宏不雅分析师；朱慧（金麒麟分析师），国盛宏不雅分析师；薛舒宁，国盛宏不雅斟酌助理。干系著作：
[1]《财政总包“10万亿+”，如何看、如何办？》2024-11-09
[2]《全面复盘史上4轮化债》2024-11-06
[3]《有气魄、有劲度、要乐不雅—财政部发布会5点倡导》2024-10-12
[4]《底层逻辑大回荡—9.26政事局会议的5点倡导》2024-09-27
[5]《转向的运转—9.24一揽子策略的4点倡导》2024-09-24
[6]《财政收入年内初次正增的背后》2024-10-21
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